Willkommen beim Vermessungsbüro

Dipl.-Ing. Andreas Steinlage | Dipl.-Ing. Torsten Faulenbach
Öffentl. best. Vermessungsingenieure

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Umlegung nach dem Baugesetzbuch (BauGB)

Umlegung

  • dient der Verwirklichung städtebaulicher Planung
  • schafft baureife Grundstücke
  • ist ein gesetzlich geregeltes Grundstückstauschverfahren
  • ermöglicht den gerechten Ausgleich unterschiedlicher Interessen
  • löst Konflikte bei der Umsetzung städtebaulicher Planungen
  • garantiert den Fortbestand des Eigentums

Ziel der Umlegung

Mit der Umlegung werden vornehmlich im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes bebaute und unbebaute Grundstücke so geordnet, dass die Zielsetzung des Bebauungsplanes erreicht werden kann. Durch die Neuordnung entstehen nach Lage, Form und Größe für die bauliche und sonstige Nutzung zweckmäßig gestaltete Grundstücke. Grundlage für die Neuordnung ist in den meisten Fällen ein Bebauungsplan mit seinen Festsetzungen zur Erschließung und Neugestaltung des Baugebietes.

Neben der Neuordnung der Grundstücke werden in der Regel auch die Flächen für die Erschließungsanlagen (Straßen, Wege, Plätze) einschließlich Grünflächen sowie Flächen für den naturschutzrechtlichen Ausgleich bereitgestellt. Durch die Umlegung werden die Vorteile und Lasten städtebaulicher Planungen in idealer Weise ausgeglichen. Die Erschließungslast durch Flächenabtretungen wird in der Umlegung nicht nur von den Eigentümern getragen, auf deren Grundstücken diese Erschließungsanlagen geplant sind, sie wird vielmehr anteilig auf alle Eigentümer als solidarische Interessengemeinschaft gleichmäßig verteilt.

Gesetzliche Grundlangen und Zuständigkeiten

Das gesetzlich geregelte Umlegungsverfahren wird auf der Grundlage der §§ 45 bis 79 des Baugesetzbuches (BauGB) sowie der ergänzenden Regelungen der Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches vom 07.07.1987 in den jeweils zurzeit geltenden Fassungen durchgeführt.

Der Rat der entsprechenden Kommune ordnet auf der Grundlage des § 46 BauGB die Umlegung an, wenn dies zur Verwirklichung des Bebauungsplanes erforderlich ist.

Der vom Rat eingesetzte Umlegungsausschuss führt die Umlegung durch. Bei dem Umlegungsausschuss handelt es sich um ein aus fünf Mitgliedern bestehendes unabhängiges Fachgremium mit selbstständiger Entscheidungsbefugnis.

Zur Vorbereitung und Durchführung der Entscheidung dieses Ausschusses wird eine Geschäftsstelle eingerichtet, die bei kleineren Kommunen aufgrund des dort häufig nicht vorhandenen Personals durch Öffentlich bestellte Vermessungsingenieure geführt wird. Nehmen Sie einfach Kontakt zu uns oder Herrn Dipl.-Ing. Gerrit Berger, der mit Herrn Dipl.-Ing. Andreas Steinlage die Geschäftsstelle der Umlegungsausschüsse der Stadt Rheinberg und der Gemeinde Hünxe führt, auf und profitieren Sie von unserer langjährigen Erfahrung.

Ablauf eines Umlegungsverfahrens

Vorbereitend für die Einleitung eines Umlegungsverfahrens wird zunächst eine Anhörung der Umlegungsbeteiligten im Sinne des § 28 des Verwaltungsverfahrensgesetzes für das Land Nordrhein-Westfalen (VwVfG NRW) durchgeführt.

Das Umlegungsverfahren wird anschließend durch den Umlegungsbeschluss des Umlegungsausschusses gemäß § 47 BauGB eingeleitet.

Der Umlegungsbeschluss, in dem das Umlegungsgebiet bezeichnet ist und die betroffenen Grundstücke aufgeführt sind, wird öffentlich bekannt gemacht und sodann der Umlegungsvermerk in das Grundbuch eingetragen.

Mit dem Zeitpunkt der öffentlichen Bekanntmachung bis zum Abschluss des Verfahrens tritt gemäß § 51 BauGB eine Verfügungs- und Veränderungssperre für alle im Umlegungsgebiet liegenden Grundstücke ein. Dies bedeutet, dass schriftliche Genehmigungen des Umlegungsausschusses notwendig sind, wenn

  • Grundstücke geteilt und/oder verkauft oder Rechte an Grundstücken begründet werden;
  • Baulasten für ein Grundstück begründet, geändert oder aufgehoben werden;
  • erhebliche tatsächliche Änderungen oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen an einem Grundstück vorgenommen werden;
  • bestimmte bauliche Anlagen errichtet oder verändert werden.

Damit ist sichergestellt, dass ohne Kenntnis des Umlegungsausschusses keine Veränderungen im Gebiet vorgenommen werden.

Die Genehmigung darf nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Umlegung wesentlich erschwert oder unmöglich macht.

Im Anschluss an die Einleitung des Umlegungsverfahrens haben alle Umlegungsbeteiligten im Rahmen von persönlichen Gesprächen mit der Geschäftsstelle die Möglichkeit ihre individuellen Wünsche zu äußern und Stellung zu den einzelnen Regelungen im Verfahren zu nehmen. Die Umlegungsbeteiligten haben hierdurch die Möglichkeit, durch eine enge Zusammenarbeit mit der Geschäftsstelle aktiv bei der Neuordnung der Grundstücke mitzuwirken.

Im Anschluss an die Erörterung werden auf der Grundlage der Festsetzungen des Bebauungsplanes nach Abwägung der Interessen aller Umlegungsbeteiligten die endgültigen Regelungen unter Berücksichtigung des nach §§ 56 – 58 BauGB gewählten Verteilungsmaßstabes festgelegt und als Umlegungsplan vom Umlegungsausschuss gemäß § 66 BauGB beschlossen.

Rechtsmittel

Beschlüsse des Umlegungsausschusses, wie z.B. der Umlegungsbeschluss gemäß § 47 BauGB und der Beschluss über die Aufstellung des Umlegungsplanes gemäß § 66 BauGB sind Verwaltungsakte, die rechtlich überprüft werden können.

Sie können durch Antrag auf gerichtliche Entscheidung angefochten werden. Über den Antrag, der beim Umlegungsausschuss zu stellen ist, entscheidet das Landgericht Düsseldorf, Kammer für Baulandsachen. Falls die Umlegungsbeteiligten mit dessen Entscheidung nicht einverstanden sind, sind Berufung beim Oberlandesgericht Hamm, Senat für Baulandsachen und unter Umständen Revision beim Bundesgerichtshof möglich.

Kosten

Für die Durchführung und Abwicklung des Umlegungsverfahrens entstehen den Umlegungsbeteiligten keine Verfahrenskosten. Die im Grundstücksverkehr üblichen Kosten für die notarielle Beurkundungdie örtliche Vermessungdie Berichtigung von Grundbuch und Kataster entfallen.

Dies ist neben der zügigen Baulandsbereitstellung, dem Interessenausgleich und der Lastenverteilung ein weiterer Vorteil des Umlegungsverfahrens.